1612 占豪微观点丨70年土地使用权延期该不该收费?

占豪微观点丨70年土地使用权延期该不该收费?

最近,由于温州房屋土地20年租用期到期后需要缴纳的高额土地续租费用引发关注,相关讨论颇多,占豪也谈一下个人看法,供参考。


关于房屋土地使用权70年到期后续期现阶段本应不是主要问题,但由于房改后最初的一批房屋土地使用权只有20年、30年等不等的年线,如此就开始有少部分房屋涉及到了该问题。由于涉及到每个人的未来利益,所以也就引发了舆论关注。


关于到底土地使用权到期后该不该续费的问题,我们需要对相关事情做一个厘清,否则就可能因小失大。


首先,我们知道,城市土地是国有土地,虽然在上面盖了房子,但土地的产权是归国家全民所有的,这并不会因为上面盖了房子就更改了土地所有权性质(中国的所有土地只有两种产权,一种是全面所有制,一种是集体所有制。城市土地是国有土地,属于全民;农村土地属于集体)。考虑到土地作为最寄出的生产资料其所有制关乎到国家政权的性质,所以我们国家不可能对土地进行私有化。对于中国这个人多地少的国家来说,一旦土地实施私有化,那国家基本就被资本财阀所控制了,就像香港一样,所以这个性质是不可能更改的,执政党不会答应,老百姓也不会答应。所以,保持土地的性质是基础,这是不可变的部分。


其次,根据物权法的相关法律安排,我国明文规定当土地到期后自动续期。然而,问题在于,关于“自动续期”的法律解释没有,到底到期后是“免费自动续期”还是“收费自动续期”,法律条文没说清楚,缺乏顶层设计,于是温州地方就有了高额土地续期费用的问题。


那么,续期到底该不该收费?对于这个问题,舆论肯定是不想缴费。但不缴费显然也是存在问题的,因为如果自动续期不缴费的结果就是土地属性实际上被私有化了,很显然长期看这是行不通的。因为一旦土地实际私有化了,国家的属性就可能发生变化,上述严重问题也就发生了,所以这个是不可以的。


既然结论还是要收费,但如果直接收取高额的土地续期费用,这显然也不太合理,这是群众的一个负担,将来会因此出现严重的社会问题,对国家的政治稳定和经济发展都是不利的。所以,这里就存在一个不能收费过高的问题。


不能收费过高,如果只是象征性地收费,这里就又有了另一个问题,当房屋出现交易的时候,拥有更大房子的人实际上是占了大便宜,考虑到土地属于全民,这意味着富人在土地到期后的后续资源分配上获得了更多好处,这会进一步拉大社会的贫富差距,对政府进行转移支付和维护社会的基尼系数是不利的。


既要避免土地实际私有化,高额收费影响经济和稳定,过低收费又会导致资源分配的严重不公,会拉大贫富差距。那么该如何是好呢?这该如何平衡解决呢?对此,占豪有如下建议:


一、自住象征性收费。


对于不进入市场交易的自住房,个人认为应该允许以较低的费用续期,这叫自住续期。如此一来,那些只是自住的房屋就不必增加太多负担,也就不会产生大的社会矛盾,不会为家庭徒增大的经济负担,有利于社会稳定和经济的正常运转。


二、交易时收取土地增值调节税或较高的土地租用续期费用。


一旦房屋进行交易或要进行二次开发,那么土地的增值部分就显现出来了,如果对这一环节不进行控制,就会造成社会贫富差距拉大,全民资产的流失。对于这一环节,个人建议采取收取土地增值税的方式,即将土地增值的部分以较高的税额收入财政。或者此时再收取较高的土地续期费用,这样二手房市场也就不会影响新房房地产市场,对经济稳定有好处。


总之,占豪的看法是,一定不应该向广泛的自住房收取高额的续期费用,这既会带来社会稳定问题又会带来经济问题,不可取。但是,当房屋出现交易的时候,这个费用直接摊到了市场里边,那么现在一手房市场和二手房市场的那种市场环境的延续性就在,对经济和社会稳定都有好处。