1679 占豪微观点丨70年土地使用权延期该不该收费?

占豪微观点丨70年土地使用权延期该不该收费?

最近,由于温州房屋土地20年租用期到期后需要缴纳的高额土地续租费用引发关注,相关讨论颇多,占豪也谈一下个人看法,供参考。


关于房屋土地使用权70年到期后续期现阶段本应不是主要问题,但由于房改后最初的一批房屋土地使用权只有20年、30年等不等的年线,如此就开始有少部分房屋涉及到了该问题。由于涉及到每个人的未来利益,所以也就引发了舆论关注。


关于到底土地使用权到期后该不该续费的问题,我们需要对相关事情做一个厘清,否则就可能因小失大。


首先,我们知道,城市土地是国有土地,虽然在上面盖了房子,但土地的产权是归国家全民所有的,这并不会因为上面盖了房子就更改了土地所有权性质(中国的所有土地只有两种产权,一种是全面所有制,一种是集体所有制。城市土地是国有土地,属于全民;农村土地属于集体)。考虑到土地作为最寄出的生产资料其所有制关乎到国家政权的性质,所以我们国家不可能对土地进行私有化。对于中国这个人多地少的国家来说,一旦土地实施私有化,那国家基本就被资本财阀所控制了,就像香港一样,所以这个性质是不可能更改的,执政党不会答应,老百姓也不会答应。所以,保持土地的性质是基础,这是不可变的部分。


其次,根据物权法的相关法律安排,我国明文规定当土地到期后自动续期。然而,问题在于,关于“自动续期”的法律解释没有,到底到期后是“免费自动续期”还是“收费自动续期”,法律条文没说清楚,缺乏顶层设计,于是温州地方就有了高额土地续期费用的问题。


那么,续期到底该不该收费?对于这个问题,舆论肯定是不想缴费。但不缴费显然也是存在问题的,因为如果自动续期不缴费的结果就是土地属性实际上被私有化了,很显然长期看这是行不通的。因为一旦土地实际私有化了,国家的属性就可能发生变化,上述严重问题也就发生了,所以这个是不可以的。


既然结论还是要收费,但如果直接收取高额的土地续期费用,这显然也不太合理,这是群众的一个负担,将来会因此出现严重的社会问题,对国家的政治稳定和经济发展都是不利的。所以,这里就存在一个不能收费过高的问题。


不能收费过高,如果只是象征性地收费,这里就又有了另一个问题,当房屋出现交易的时候,拥有更大房子的人实际上是占了大便宜,考虑到土地属于全民,这意味着富人在土地到期后的后续资源分配上获得了更多好处,这会进一步拉大社会的贫富差距,对政府进行转移支付和维护社会的基尼系数是不利的。


既要避免土地实际私有化,高额收费影响经济和稳定,过低收费又会导致资源分配的严重不公,会拉大贫富差距。那么该如何是好呢?这该如何平衡解决呢?对此,占豪有如下建议:


一、自住象征性收费。


对于不进入市场交易的自住房,个人认为应该允许以较低的费用续期,这叫自住续期。如此一来,那些只是自住的房屋就不必增加太多负担,也就不会产生大的社会矛盾,不会为家庭徒增大的经济负担,有利于社会稳定和经济的正常运转。


二、交易时收取土地增值调节税或较高的土地租用续期费用。


一旦房屋进行交易或要进行二次开发,那么土地的增值部分就显现出来了,如果对这一环节不进行控制,就会造成社会贫富差距拉大,全民资产的流失。对于这一环节,个人建议采取收取土地增值税的方式,即将土地增值的部分以较高的税额收入财政。或者此时再收取较高的土地续期费用,这样二手房市场也就不会影响新房房地产市场,对经济稳定有好处。


总之,占豪的看法是,一定不应该向广泛的自住房收取高额的续期费用,这既会带来社会稳定问题又会带来经济问题,不可取。但是,当房屋出现交易的时候,这个费用直接摊到了市场里边,那么现在一手房市场和二手房市场的那种市场环境的延续性就在,对经济和社会稳定都有好处。


轮动涨,轮动杀,拼耐心!

沪指早盘微微高开,开盘后逐步震荡走高,午盘前经过一次分歧,但是盘面抗住分歧,午后则继续震荡走高,最终涨0.6%,收缩量小阳线。创业板表现主动,得益于美股纳斯达克的强势,早盘直接高开,随后高开高走,属于今日的主要表现力量,最终涨2.24%,收中阳线。昨日缩量,市场今日继续缩量表现,创这波调整以来的最低成交量,沪市(包括科创板)成交2690亿,创业板成交1223亿,沪深两市共成交6540亿。北上资金今天继续大幅表现,午后尾盘虽然北上资金开始流出,但盘面整体活跃度起来,影响反而不大,全天净流入57.31亿元。昨天我们从北上的表现判断,这里没有持续大跌的基础,今天终于带动盘面表现,没有掉链子。月初市场自身动能有所增强后,北上资金的影响就明显有所弱化,但现阶段整体依然是弱势的市场环境,北上资金对盘面的影响依旧不能忽视,参考价值较高,并且能够反馈外围环境情况,依然继续留意。盘面来看……

盘面出现一个好现象!

今天市场迎来反弹,板块和个股普涨,景点旅游、医美和抖音概念股领涨。据路边社消息,字节跳动(抖音、今日头条、西瓜视频的母公司)将要在香港上市,估值约4000亿美元。如果按照这个估值,字节跳动总市值与贵州茅台大致相当(截至今天收盘贵州茅台总市值折合3938亿美元),超过A股任何一家上市公司。同时,他们俩2020年的净利润也差不多,字节跳动是450亿元人民币,贵州茅台是467亿元人民币。腾讯和阿里巴巴2020年净利润都超过1200亿元人民币,目前总市值分别为7500亿和6500亿美元左右。与这两大巨头相比,字节跳动虽然赚的钱少一些,但优势在于净利润增速很快(2020年比2019年翻倍),所以市场给的估值相对比较高。美团2020年净利润47亿元人民币(同比增速也超过100%),目前总市值大约……

0415周四操作策略:如果没有结构,就耐心点,等着,等着云开见月明。

今天指数和个股普涨,但涨幅不大,昨天上证指数下跌了0.48%,全部股票的中位数昨天下跌0.7%,今天上涨了0.9%,波动幅度目前是很小的,最近一段时间都是波动很小的。大家还记得我上个月用单阴测底得出空间到位但时间不够,然后也没有底部结构,推导出一个结论:止跌,但不涨,底部震荡。结果这个震荡比我想的还要久,但这个震荡的过程中一直都没有形成底部结构,有一次差了只有六个点。没有结构,就无法判定调整结束,没有调整结束的确定性。当然并不是所有的调整都必须有结构,这个就是为什么我们要尊重趋势的原因之一,有的地方有结构,有的地方没有,有的地方多次底部结构。如果结构不是唯一属性的,所以趋势就……

股市操盘丨全线反弹是否意味已见底?要做好股票其实只要做好这三点!

昨天我们分析过,市场再下跌的空间有限,一个机会已经越来越近,大盘随时可能出现一个重要低点后再度回升,今天上证最低只小绿探到3392,之后单边上涨,创业板更是上涨2.24%,连收两阳,这是否意味着这波下跌的低点已经出现,第三只“脚”就是周三的3387,目前还无法确定,原因有三:一是今天三大指数呈现缩量反弹,沪市今天只成交了2690亿,创了近期一个地量,地量反弹不能期待过高,如不能补量上冲,反弹很难走远;二是今天只有创业板站上5-10天线,上证仍在主要均线之下,上方多条均线主要集中3440区域,不站上半年线和5周线,还是属于空头市场。第三是这两天我们期待的日线钝化和日线底部结构还没有出现,今天上证日线MACD已经死叉,死叉是背离钝化的先决条件,如果再往下跌一跌,收在3357之下,则会出现钝化,再起来,将形成重要的日线结构,但如果跌不到位就起来,上涨的确定性和力度就会明显减小,所以我们昨天提到,在这里我们不是害怕还能跌多深,而是担心跌不出日线底部结构,直接就往上走,很多技术派的大资金也在等技术买入信号,这个信号不出现,就不会放心进场,因而上涨的动力就不够。今天三大指数缩量反弹之后,短线关注能冲多高,周四上证压力在3436-3456,创业板压力在2836-2868,不补量拉升,仍可能再次遇阻。明天操作……

千亿龙头闪崩,发生了什么?

这两天抱团股又开始新一轮杀跌。刚刚杀完快递龙头顺丰,今天轮到免税龙头中国中免。传闻利空有很多:1、中免一季报不及预期;2、海南免税店增加,竞争加剧;3、海关打击代购;4、香港放松内地入境管制,对海南免税业务形成分流。盘后,公司披露业绩报告,一季度净利润28亿,低于机构预期。原来这才是今天闪崩的原因,业绩提前泄露了。我以为,中免主要问题还是杀估值,在目前的市场环境下,风险偏好迅速下降,稍有风吹草动,高估值就容易引发大波动。免税是消费升级的好赛道,公司作为行业的绝对龙头值得关注,不过现在估值还是贵,而且一直被机构抱团,跌得不多,最好是爆出利空大跌一波,把乐观情绪都打没了,反而是逆向投资的机会。......这几天财报密集披露,我继续给大家更新行业和公司的动态信息。智能控制器两大龙头发布一季报业绩预告,和而泰预计Q1盈利0.99~1.11亿元,同比增长60%至80%,扣非净利润0.94~1.04亿元,同比增长80%至100%;拓邦股份预计盈利2.21~2.46亿元,同比增长250%~+290%,扣非净利润1.42~.54亿,同比增长480%至530%。我前段时间梳理过智能控制器行业,总的来说,行业面临三大趋势……