2014 占豪微交流丨看豪哥&战友说:中国楼市为啥冰火两重天?

占豪微交流丨看豪哥&战友说:中国楼市为啥冰火两重天?

昨天关于降准的互动中,战友们经常提到的房价问题,今天我们就来聊一聊房地产,豪哥《中国楼市为啥冰火两重天?》也提到了相关要点,战友也众说纷纭。
房价何时会降价?这个我们想想就好,不要抱有太大的希望。

盈盈说的对,所谓希望越大失望越大,房价太高,如果条件允许,瑞瑞还是想到乡下买块好地自己建(嘻嘻)。进入正题,看战友是怎么说的。

tiger
上海去年人口是在净流出,北上广人口不可能一直增加,你太乐观了!北上广人均收入是多少?你说的那些年收入3、40万的精英数量有多少?他们能买几套房?你怎么不分析最近房产信贷问题?莫非你也在炒房?写出这么没技术含量的文章!

占豪:
我在文章中说,上海年均三五十万的人口流入,大约开始计算时间是2000年前后,所以才有年均。至于数字准确性,因没有来得及去具体查证,只是之前看过资料大概是这个数字。但是,上海流入人口从2009年到2014年5年时间的流入人口是504万,年均超过100万,想想这样的人口对房价的支撑力度有多大。

在北京、上海,流动人口都是千万级别,所以说人人都买得起房子怎么可能,但这1000万以上流动人口的基数,这5年流入504万人口的数字,当然会构成对上海房价的支撑。2015年仅仅流出10万,到底是持续流出还是个别年份的现象仍有待观察,但之前流入的巨量人口却是需要消化住房的。

看待问题要客观,不能因为情绪而去左右思维。关于房产信贷,中国住房贷款只占中国信贷总规模的十几个百分点,央行已经明确,有很大提升空间,这就是放松房贷去库存的根本原因。我们可以去分析细节中的问题,却不能因为自己有情绪而带着有色眼镜看问题,这是客观理性的基础,也是一个人能否在未来发展中取得成功的基础。难道说就因为自己不喜欢就可以捂着眼睛不看?捂着眼睛不看自己就买得起房子了吗?很显然,还是客观一些,然后努力一些,距离自己取得成功可能更近一点而非一味抱怨和情绪化。


战友莫激动,对于瑞瑞而言,面对日益渐高的房价,瑞瑞也是非常的痛恨与无奈,真的是连个厕所都买不起啊。收拾心情我们看下面这位战友为我们分享的段子吧。

松青月晓
请占豪点评一下网上的这个段子: “我和我老婆现在在北京只有一套房子,我可以把房子只写在我老婆一人名下,然后和我老婆假离婚。现在这套房子值700万,我让她把房子1000万卖给我,我首付她300万,贷款700万。这样,我们继续住着房子,手里多了700万,用这700万投资(包括投资到我公司)的利益,刚好可以用来还贷。如果房价大跌,我就不还贷款了让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了;如果房价继续涨,我还可以在适当的时候真卖出去,再赚差额。现在北上广有很多人在这么做,这就是次贷危机的来源。这两天刚给大学同学讨论清楚这个问题,大家一直认为我可以做这件诈骗的事”。

占豪:
关于这个问题在当天的文章中已经讨论清楚,很多人只看头条不看下面内容,错过很多好内容着实让人遗憾。但这里可以再确认一点:一、房产贷款需要房产评估公司评估;二、银行有风险控制部门,相关责任是终身责任制。所以,相关说法可能有人冒险犯法存在个例,根本不具普遍性。否则,自己买套房评估成一万亿美圆然后到银行贷款7000亿美元,岂不是就可以藐视巴菲特和盖茨了吗?
如果真的有人像段子里的那么做,也不得不说他是相当的有理财头脑,不过犯法的事咱可不要做噢。那房产是不是已经成了金融工具呢?
王照亮
一线城市人多房少,本来我是看好一线城市小幅涨价的。但这次疯涨我感觉把中国经济的承受力透支了!有人透露中国缴个税的人群总共2600多万,也就是说中国也就这不到三千万人月收入在3500元以上。这中间又有多少是有房产刚性需求的?又有多少有实力能一线城市买房的?看上海的平均收入和房价,七八十年不吃不喝绝大部分人也买不起房。这说明房产已经完全沦为金融工具了。房子高价大卖只是房地产商在疯狂骗银行钱而已。



占豪:
住房作为投资品如果是用来租赁还好,但中国把住房作为投资品是因为赌升值,这是风险很大的一种方式,住宅应该进一步去投资化。



本来开发商定的房价已经很高,再加上炒房客的操作,一套房的价格已经远远不是标价上数字。

韩景龙
有无想过楼市是被人炒起来的?就如同股市中的主力自拉自唱?拿深圳来说,去年涨了50%多,深圳去年净流入多少人口?都是大款吗?又完工多少商品房?为什么突然这么大动力买房?其中原因占豪就没有想过吗?

占豪:
深圳房价涨了很多,但与香港一比结果还差一大截,香港房价是谁买起来的?都是内地人。过去十几年,北上广深的城市规模高速发展,使得这些超大城市的资源在全国都是稀缺资源,才有了这么高的房价。虽然有炒作因素在,但如果没有起基本的推动力是炒作不起来的,不信你找个农村把房价炒炒试试看。深圳2014年人均GDP都2.4万美元了,快赶上韩国了,所以城市化进程中的中国再加上超大城市的稀缺资源性质,造就了高房价。然而,核心城市的高房价又何止中国,印度新德里比北上广深差多了吧?房价一点不低。至于相关数据,自己可以去查看一下历年的数据即可,都是公开的。
说到农村,农民们如果在村里自建一栋房子应该问题不大,不过要拿自建房子的钱到城里买个房,有时候连首付都付不起。

东流水
想农民进入到三四线城市买房做房奴,也真正的是个馊主意,农民进城用什么方法才能养活自已生存下去!?容易吗!?


占豪:
大多数农民都想享受城市的福利,你可以到农村问问看看哪家哪户对到了城市生活的人不羡慕?农民就不想在城市里生活和买房?肯定不是。那么,如何让他们能买得起房并能生存才是关键。哪怕以前农民没有进城时,过去十几年不也是到城市打工生活吗?所以,问题不在于该不该进,而是怎么进。这里就需要好好规划产业,好好推动社会分工,然后才能推动城市化,推动福利增长和国家发展,同时推动经济发展。不要看到问题就觉得如何如何,国家、企业、个人,都是通过解决问题发展的,见到问题就认为不行,其结果必然是难以发展。大学同学同时毕业,10年后一个样子,20年以后经常是天上地下了,为什么?除了背景资源不同外,其实就是努力程度和做事态度决定的。

见过不少在城里立足的农村人,他们在一个城市里立足付出的,可能是城里人几倍或许几十倍的努力,想想确实是很不容易。
任何货币政策和房价优惠政策,对三四五线城市消化库存都没个用。最重要的就是提高三四五线城市的人均收入,来刺激人口留入。为三四五线城市拨款建设未来经济发现主要产业,来创造人口就业。


占豪:
说没用显然言过其实,因为增加货币供给市场资金就多了,市场使用资金的成本就降低了,这当然有利于购买力的激发。但相应的,根本问题还是推动三四五线的配套建设,吸引农民进城并提供发展机会的建设等等,否则这库存的确不好去。
我们一直在说三四五线城市去库存,那工作在杭州的战友又是怎么样的感受呢?

Dazhen
我是生活在杭州的,工作五年未买房。杭州楼市的库存一直很高,而且库存在快速增加。由于G20和亚运会的影响和预期,2015年房价已经开始止跌并企稳了,今年又通过媒体的炒作,房价有进一步反弹的迹象,还没有开始像上海那样的疯狂。今年出来的“街区式住宅”为房价反弹打响了第一枪,周小川的“加杠杆论”又是火上浇油,加上各路媒体的轮番炒作,我个人觉得有点像挖坑。


占豪:
很显然,有些地方的确是坑,所以我文章中在提自己的观点和建议,至于说是否能实现,只能走一步看一步了。





到底挖了这么大的坑是给谁跳?如果给老百姓来跳,确实是说不过去。搞到最后是不是会出现崩盘的可能?
sofa
谢谢占豪老师关注楼市! 年后一直有文章分析中国楼市的,比如中国超高的房价收入比(远高于日本楼市崩盘前),预计中国楼市1-2年内会崩盘;再比如香港地价以低价拍走,会不会传导到内地楼市;还有北上广深最近是在上演最后的疯狂; 学生一直关注占豪老师的文章,占豪老师的全套专著也买来看,收获良多!占豪老师对国际形势、经济情况、社会热点等等的分析总结真是鞭辟入里,入木三分!更重要的是占豪老师是一位真善美的奇男子!在现在这样一个物欲横流的世界实在是罕见! 请教占豪老师,中国房价会不会在未来3-5年甚至在10年内崩盘?会不会像日本80、90年代那样崩盘?现在的高房价确实远超普通居民的购买力。 另外本人在郑州,郑州楼市15年上涨了将近7%,目前来看郑州的楼盘上涨也在蠢蠢欲动,本人打算今年购买一套自住房,预计今年年中或者下半年入手,您觉得这个时机合适吗? 实在不好意思,问占豪老师这么私人的问题,占豪老师本来就很忙。祝您身体健康!

占豪:
这种预测10年前就看到了,中国楼市也没崩盘。中国和日本、美国的情况完全不同,城市化进程才40%,还要进行20年,人口如此之多,所以房价总有支撑。但对于一个国家来说,政府应该适当调控好,房价过高对社会福利和经济都是很不利的。虽然,现在中国房地产泡沫还不会破灭,但如果中国经济出现一些问题了,房价同时又涨太多,这事也是有很大风险的。我在拙作《大博弈 中国之危与机》中就论述过,高房价是中国经济发展的大问题,解决不好可能会引发更大的问题。
房子是一大事,如果每人都被房价刺激,那就是不小的问题,还是期待房价能调控到位,便宜了我就能买了(哈哈哈),接入下一位战友的留言。
老七
我不赞成豪哥的一线城市无库存说法,房子明明都让炒房的人屯起来了,房地产泡沫破裂的那天就能验证有多少库存了,深圳一套房子至少要一两百万元,多的上千万元,根本不是普通人能买的起的,深圳这是在住死路上走,看今明两年有多少实体经济倒闭了。

占豪:
什么是库存?在开发商手里才叫库存,在炒房者手里就不能叫库存了,因为已经销售出去了。不用担心深圳,随着沪港未来一二十年的进一步融合,深圳的房价还会涨。没办法,特殊地理位置和特殊形态决定的。深圳既有科技又有金融,人均GDP快赶上韩国了,2015年GDP同比增长8.9%,比全国平均高2%。真正危险的是诸如东三省、山西这种拖后腿的地方而不是深圳。还是那句话,看问题不要情绪化,要客观和实事求是,这是能够分析出问题和趋势必须秉承的原则。

说房价不能不说炒房客,多少的房子都掌握在炒房客手里,握着等着慢慢升值,最后买单的都是普通的老百姓。
小猫钓鱼
去产能本身就是个笼统说法。假如13亿人的粮食刚刚够吃,不多不少,你说中国社会危险不?本身就通货膨胀了,适当的产能过剩有助于平抑通货膨胀,改善民生。因此,不光是粮食储备,中国的所有物质都得有余,只有这样,社会才不会乱。而从社会财富增加角度来说,房地产占比越高,则社会总财富就越低,因为土地规模是有限的,这个简单的关系告诉我们,要想社会总财富增加,房地产泡沫一定要刺破。相应的,增加民生方面的投资,降低粮食蔬菜,医疗保障方面的通胀,也会刺激经济发展。而任由楼市继续疯狂,则中国经济必然失速而出现硬着陆。

占豪:
首先,对一个国家的粮食安全来说,刚刚够吃,有粮食储备,同时再加上国际贸易的市场调节,那么这个粮食就是安全的。中国有十三亿多人口,耕地却不丰富,做到这一点已经是非常了不起了。

至于关于产能过剩的论述,这话说得是不够准确的。在中国高速发展和粗放经营之时,这个逻辑一定程度上是成立的,因为可以通过加快投资、规模效应来达到占领国内、国际市场,推动经济发展的目的。但现在不行了,世界市场都饱和了,继续增加规模美空间了,社会环境、生态环境、发展阶段都决定了中国不能再那么玩了,因为这么做一方面规模上不去,另一方便产业一直处于低端,人均生产率就无法进一步发展了,人均生产率上不去,同时生活成本会不断增加,中等收入陷阱就真的要来了。怎么办?提高人均生产率。如何提高?提高技术含量,提高品牌知名度,提高产品竞争力。资源是有限的,如果想通过提高质量来提高生产率,那么就必须适当调整产能增速,把那些过剩产能去除掉,推动市场平衡,增加企业利润。只有这样,个人的收入才能提高。

至于说房产价格,其实越发达的经济体房价越高,这是必然,因为房地产是资产,越发达的国家资本越多,资产相对就会稀缺,那么当然价格就会被推高。房产泡沫破灭的结果是什么?次贷危机就是房产泡沫破灭引发的;日本失去的二十多年就是房产泡沫破灭引发的。房产行业关乎上下游五十多个行业,真的泡沫破灭就是经济危机,然后就是货币大幅贬值,到那时手里的钱够买食品就不错了,还能增加社会福利?房价不能过高,过高可能会导致泡沫破灭,但显然刺破房地产泡沫以增加社会财富之说是不合逻辑的。别的不谈,这事可以在自己身上试试,假如你有资产500万,其中有一套300万的房产,现在你就当房产泡沫破灭了,你100万卖了,你的财产是增加了还是减少了?这都是很简单的道理。

非常感谢战友的精彩评论,又快到跟大家说再见的时候了,盈盈还有点意犹未尽。

恩恩是的,这期战友评论确实都非常精彩,如果战友们还有更多的想法,请给我们留言吧,谢谢大家的参与。

0728周三操作策略:短期不判断有低点!

这个单日超过4%的单日大阴线还是来了,也在结构形成的三个交易日之内,跟周五做出的判断基本一致,但跌幅超过了预期,这也是中午我说的昨天跌破趋势的气势有一点强,幅度要比预期的大。因为如果把昨天和今天的下跌加起来,就是非常大的下跌了,这个下跌速度快而猛烈,短期是不会有结构的,而快速的下跌也会远离趋势,所以短期内趋势和结构都不会有很大的变化。这波调整我在周五时……

股市操盘丨监管层不会让市场连续大跌,极端行情后或随时出现报复性反弹

刚刚过去的这个周末出台的一大重磅政策,成为改变目前市场震荡格局的一块多米诺骨牌,从教育板块的全线暴跌,扩散到地产、消费、金融,以及中国最核心的互联网巨头公司,今天港股午后放量跳水,一度重挫超5%,收跌4.22%,恒生科技指数暴跌近8%,创史上最大跌幅,大型科技股全线大跌,京东、阿里、腾讯、美团等巨头都出现连续急挫;中信证券认为,无需担忧教育政策的极端性扩大至其他领域,教育对国家整体战略而言影响深远,但其他大部分消费领域在一定程度上可以满足人民对美好生活的向往,所以行业的规范和整顿是必然,但再出现整个行业极端打压的概率小。港股及外盘中概股的连续暴跌,也带崩了A股的节奏,今天三大指数再度下挫,两根放量长阴,确认有效跌破年线,以及自3月9开启的上升通道,形势趋于严峻,不过我们依然认为这种极端行情不会持久,管理层不会坐视不管,中国股票市场本质上是一个政策市,这波下跌由政策引发,同样也会被政策扭转,这个市场和其他市场一样,被严格“管控”,背后有一只无形的手在控制着它的起起落落,因而投资者不必悲观,后面须密切关注政策面的变化,另外由于跌速还没有减慢,短线还有一个走稳的过程,下方支撑在……

今天的大跌不是系统性风险!

今天A股又经历了惨烈的一天。我也延续了“说涨不一定灵,说跌经常很准”的传统。昨晚文章,小标题是“市场可能进入休整期”,然后讲了3个担心:一是上证50指数把沪深300指数拖下水;二是传统白马股和中概互联网没那么快起来还会弱势震荡;三是医药股可能补跌。结果,今天全部兑现。但是,大家也不用担心,今天的大跌,并不是系统性风险,更多只是情绪的释放。2018年下半年那样的行情才是系统性风险。那年6月,上证指数跌破3100点后,我写了一篇著名的文章《3100点可能今年再也见不到了》,并且给自家产品提出了“控制仓位在50%以下”的风控建议。随后,市场泥沙俱下,整整跌了半年。今年初,传统白马股过热的时候,我也公开预警过。对于自家产品,一方面封闭不再接受新的资金;另一方面,2019年以来,两年间首次建议从满仓减到8成仓。今年初严格说还算不上系统性风险,所以继续保留了相对较重的仓位。那么这次的话,可能再有一根大点的阴线,本轮宣泄式下跌的“主跌浪”就结束了,后市会重回震荡修复的格局。所以,自然更加不是系统性风险。做出上面判断的理由是……

0727周二操作策略:所有的卖出,都是为了将来更好的买入。

尽管我判断周五结构形成之后的三个交易日内有很大的概率会出现单日大阴线,当他来了的时候,还是有一点感慨,今年到现在为止,做交易确实有点难。预判断一致的地方我就不说了,说说与预判不一致的地方。因为出现顶部结构的都是小盘股代表的指数,比方说创业板指数、中证500指数和深成指,所以从逻辑的角度我只能判断出中小盘股对应的指数单日大阴线,而实际上今天上证50为代表的大盘股指数跌的更凶,而这在逻辑上是无法提前预判的。无法提前预判,并不代表了不合理,存在即有道理。我们也没必要费劲思量的去猜想市场为什么下跌,这其实意义不大,跌了就是跌了,趋势……

股市操盘丨今天三大指数出现天量重挫,短线是否已经跌到位?

刚刚过去的这个周末,发生了不少大事,今天这些事件明显给市场带来了负面影响,主要体现在教育股全线暴跌,并扩散到“内卷股”地产、保险、医疗、酿酒等板块大跌,中美关系针锋相对、陷入僵局也放大了市场的利空因素,股市重挫,又让很多市场人士担忧下半年中国经济下行压力会越来越大,多种因素叠加,造成了今天市场的加速回落,对于市场的再次下跌,我们在上周其实已经做好了心理准备,但今天市场跌速加快,走出跳空放量长阴,并跌破多个重要关口,还是超出了我们的预期。上周四两市成交超13000亿,最高冲到3576,出现放量滞涨,周五再度放出天量13787亿,出现放量下跌,调整信号更加明确,我们认为本周初会考验3515-3500,以及3486-3456,结果今天一步实现,两市成交14190亿,又放出今年天量,从上周四试图向上冲击通道上轨,到今天一步打穿通道下轨及年线,中间仅仅隔了两个交易日,市场变化之大还是令人瞠目,不过和我们判断的总体方向和节奏并不没有出现太大差异,这个下跌还是属于上升途中的调整,即使跌破通道下轨,我们认为时间也不长,就像5月份底上证一度突破上轨,但还是很快被拉回通道之内;由于今天的阴线实体较大,说明做空动能还没有完全释放,短线还有下探惯性,周二或再度考验一下周一的下影线,关注能否在3426-3402企稳回升;创业板下方支撑在3286-3256。明天操作:可主动出击但不宜……