1592 占豪原创丨重磅!房产市场大变天!财政部长说房产税将这么收,未来影响太大了!

占豪原创丨重磅!房产市场大变天!财政部长说房产税将这么收,未来影响太大了!

一个划时代的大会开完了,很多事都尘埃落定了。现阶段,最重要的就是学习大会报告的精神,不知道大家是否细细研究了。占豪之前进行了多篇解读,但要理解其中精华,那是远远不够的,大家还需要自己充分学习、理解,这关乎未来几十年的发展方向!学了,将让你受益终生。


近日,人民出版社就出版《党的十九大报告辅导读本》,其中就有财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中透露了关于房产税的税改前景,文中肖捷指出,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


这篇文章,其实已经向外界表明,房产税已经在路上了。而这一切,都是在执行十九大报告的精神。如果大家注意,应该会发现报告中有一句关于住房的内容:


坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


这话意味着什么?在占豪(微信公众号;占豪)看来,意味着未来国家的政策将会严厉打击炒房,过去靠炒房发财的时代将一去不复返了。注意“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话,这意味着接下来的政策将会把炒房资金一点点挤出去。与此同时,增加住房供给的多样性,除了商品房外,包括多种模式的保障房、租赁房都将进入市场。


可能很多人会觉得,这会不会让房价跌下来?房价未来可能会在房产税这样的重大政策出台后挤压一定泡沫,但指望房价大跌的可能性是微乎其微的。之所以这么说,原因有三:


一是因为中国经济依然在中高速发展,老百姓收入在快速增长,中国人口基数大,购买需求在那摆着。


二是中国城市化进程至少还有20年以上,在这种情况下还有大量潜在市场待挖掘,房价有长期支撑。


三是因为房价和财政收入、金融体系都是直接挂钩的,政府也不可能让房价垮下来。


根据财政部长文中所说,接下来房产税是肯定要上了,而且已经上了日程和计划。从文中我们可以看出相关计划安排:立法先行、充分授权、分步推进。也就是说,房产税的第一步就是要先在人大立法。


之前,房产税法本来已经列入了十二届全国人大5年立法规划之中,但是在今年3月全国两会上并没有房产税法的内容,根据大会发言人的说法,2017年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。为何2017年没安排?这一方面说明这一税种的立法非常重要,要审慎行事;另一方面是因为,还要把握推进的度和时机。而当十九大报告中把房子定位为“住”而非“炒”看,接下来推进房产税就是必然了。那么,在十三届人大,房产税是必然会推出的。当然,在推出之前,肯定是要广泛征求意见的。


而根据财政部长文章中的透露,在立法的基础上要给地方政府进行充分授权。为何要对地方政府充分授权?原因有两个:一是因为地方政府是房产税的收税主题,房产税全部属于地方财政收入;二是因为不同城市、不同区域房产市场情况天差地别,地方政府既要完成征税,又不能对地方经济造成太大影响、给民众增加太大负担,这就必然需要具体问题具体分析。因此,人大完成框架立法确定征收的规则后,具体的征收细节就需要地方政府来进行制定了。譬如,选择开征时间、适用税率、征收对象等,不同区域应该会根据自己的情况进行制定。


所谓分步推进,就是各省级政府根据地方的实际情况,对辖区内不同的征收对象进行分步推进实施,譬如可能采取先对城市征收,对乡镇暂时不征收或晚征收;再譬如,可以先按相关标准对企业进行征收,然后在逐渐推进到城镇的居民个人等。


但不管房产税怎么征,下个5年制定好法律并且逐渐推广征收是大概率的事。事实上,早在2013年,上海、重庆就展开了房产税的试点,上海有人均住房面积的免征标准,而重庆则主要是针对高档住房和无重庆户籍的二套房。但是,无论上海还是重庆,试验的效果都一般。而从财政部长的表态上看,未来征税精神是无论工商业房地产还是个人住房,都按照评估值征收房产税,既不按套也不按面积,按市场价值,公平合理。也就是说,各地可能会根据自己的当地的房价情况,对房价进行一个市场价值评估,然后根据实际情况进行征税。


现在,针对工商用房是所需要征收的税额是“房屋价值 * 70% * 1.2%”,未来就可能是“评估值 * 70% * 1.2%”;而针对个人征收房产税,很可能像个税一样有一个起征点,在起征点上展开征税。如此一来,未来持有的房屋价值越高,所征税也就越多。


如果按这个逻辑,房产税根据房屋的市场评估值来进行征税,这个影响面可就太大了,完全是针对现在市场的价值取向进行逆向征税。说白了,就是你持有的房屋价值越高,我就用税收来调节你,你就得缴纳更多的税收。如此一来,我国的房地产市场的生态意味着发生了转折性变化,过去靠房产发财的逻辑不但不存在了,还意味着持有这些房产成了烫手山芋,因为持有成本太高了。


譬如,过去买房一定要买在市中心,未来住市中心意味着纳同样的税所能居住的面积降低了,于是房屋市场价值的天平因为政策发生了逻辑变化。这样的税收政策,很显然会把那些炒房者挤出市场,以后想靠买房持有赚差价?不但收你的增值税,持有的成本也将非常厉害,而且涨得越多持有的成本会不断上升,这给炒房者的压力是非常巨大的。


另外,像过去一两年暴涨的一些并不算稀缺的所谓高档房,房产税对其会形成较大压力。由于其市值过大,未来持有成本过高,这会让一些本来买房的人望而却步。所以,高档住宅未来面临价格压力。


至于现在持有大量住房的个人,未来将会面临巨大的持有成本压力。譬如,在市中心囤积了大量优质住宅的人,由于市中心房价估值很高,那么这些人将会有很高的持有成本。总之,房产税调控的就是持有环节,你持有的房产越多,那么所负担的税负就越高。更为重要的是,为了打压炒房者,国家在立法上很可能会采取累进制、惩罚性的税收政策,也就是说你所持有的房屋面积越大、估值越高,所要缴纳的税负也就会成倍累加,这个成本压力将非常可观。特别是那些通过银行杠杆持有大量住房的人,简直就是灭顶之灾。因为,一旦房价因为房产税而较长时间稳下来甚至下跌,银行的利息加上非常庞大的房产税,一年持有房产的成本可能是房屋估值的六七个点,几年时间可能就会让这些炒房者直接破产。


所以,根据现在的情况,如果手里边持有大量住房,现在房价又处于高位,在占豪(微信公众号:占豪)看来该逐渐出手套现就出手套现了,否则一旦房产税出来的时间节点确认,那么市场很可能会出现集中套现潮,这会给那些原来房价虚高的区域以重大打击,房价可能会从高位往下垮,虽然大的市场环境不可能崩盘,但局部虚高区域的房价下跌可能会让一些人心疼一阵子。至于那些炒房者,还是早点跑路吧,越早越好,以后不要再回来了!

楼市不行了,咱去哪炒?


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