1752 占豪原创丨重磅!房产市场大变天!财政部长说房产税将这么收,未来影响太大了!

占豪原创丨重磅!房产市场大变天!财政部长说房产税将这么收,未来影响太大了!

一个划时代的大会开完了,很多事都尘埃落定了。现阶段,最重要的就是学习大会报告的精神,不知道大家是否细细研究了。占豪之前进行了多篇解读,但要理解其中精华,那是远远不够的,大家还需要自己充分学习、理解,这关乎未来几十年的发展方向!学了,将让你受益终生。


近日,人民出版社就出版《党的十九大报告辅导读本》,其中就有财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中透露了关于房产税的税改前景,文中肖捷指出,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


这篇文章,其实已经向外界表明,房产税已经在路上了。而这一切,都是在执行十九大报告的精神。如果大家注意,应该会发现报告中有一句关于住房的内容:


坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


这话意味着什么?在占豪(微信公众号;占豪)看来,意味着未来国家的政策将会严厉打击炒房,过去靠炒房发财的时代将一去不复返了。注意“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话,这意味着接下来的政策将会把炒房资金一点点挤出去。与此同时,增加住房供给的多样性,除了商品房外,包括多种模式的保障房、租赁房都将进入市场。


可能很多人会觉得,这会不会让房价跌下来?房价未来可能会在房产税这样的重大政策出台后挤压一定泡沫,但指望房价大跌的可能性是微乎其微的。之所以这么说,原因有三:


一是因为中国经济依然在中高速发展,老百姓收入在快速增长,中国人口基数大,购买需求在那摆着。


二是中国城市化进程至少还有20年以上,在这种情况下还有大量潜在市场待挖掘,房价有长期支撑。


三是因为房价和财政收入、金融体系都是直接挂钩的,政府也不可能让房价垮下来。


根据财政部长文中所说,接下来房产税是肯定要上了,而且已经上了日程和计划。从文中我们可以看出相关计划安排:立法先行、充分授权、分步推进。也就是说,房产税的第一步就是要先在人大立法。


之前,房产税法本来已经列入了十二届全国人大5年立法规划之中,但是在今年3月全国两会上并没有房产税法的内容,根据大会发言人的说法,2017年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。为何2017年没安排?这一方面说明这一税种的立法非常重要,要审慎行事;另一方面是因为,还要把握推进的度和时机。而当十九大报告中把房子定位为“住”而非“炒”看,接下来推进房产税就是必然了。那么,在十三届人大,房产税是必然会推出的。当然,在推出之前,肯定是要广泛征求意见的。


而根据财政部长文章中的透露,在立法的基础上要给地方政府进行充分授权。为何要对地方政府充分授权?原因有两个:一是因为地方政府是房产税的收税主题,房产税全部属于地方财政收入;二是因为不同城市、不同区域房产市场情况天差地别,地方政府既要完成征税,又不能对地方经济造成太大影响、给民众增加太大负担,这就必然需要具体问题具体分析。因此,人大完成框架立法确定征收的规则后,具体的征收细节就需要地方政府来进行制定了。譬如,选择开征时间、适用税率、征收对象等,不同区域应该会根据自己的情况进行制定。


所谓分步推进,就是各省级政府根据地方的实际情况,对辖区内不同的征收对象进行分步推进实施,譬如可能采取先对城市征收,对乡镇暂时不征收或晚征收;再譬如,可以先按相关标准对企业进行征收,然后在逐渐推进到城镇的居民个人等。


但不管房产税怎么征,下个5年制定好法律并且逐渐推广征收是大概率的事。事实上,早在2013年,上海、重庆就展开了房产税的试点,上海有人均住房面积的免征标准,而重庆则主要是针对高档住房和无重庆户籍的二套房。但是,无论上海还是重庆,试验的效果都一般。而从财政部长的表态上看,未来征税精神是无论工商业房地产还是个人住房,都按照评估值征收房产税,既不按套也不按面积,按市场价值,公平合理。也就是说,各地可能会根据自己的当地的房价情况,对房价进行一个市场价值评估,然后根据实际情况进行征税。


现在,针对工商用房是所需要征收的税额是“房屋价值 * 70% * 1.2%”,未来就可能是“评估值 * 70% * 1.2%”;而针对个人征收房产税,很可能像个税一样有一个起征点,在起征点上展开征税。如此一来,未来持有的房屋价值越高,所征税也就越多。


如果按这个逻辑,房产税根据房屋的市场评估值来进行征税,这个影响面可就太大了,完全是针对现在市场的价值取向进行逆向征税。说白了,就是你持有的房屋价值越高,我就用税收来调节你,你就得缴纳更多的税收。如此一来,我国的房地产市场的生态意味着发生了转折性变化,过去靠房产发财的逻辑不但不存在了,还意味着持有这些房产成了烫手山芋,因为持有成本太高了。


譬如,过去买房一定要买在市中心,未来住市中心意味着纳同样的税所能居住的面积降低了,于是房屋市场价值的天平因为政策发生了逻辑变化。这样的税收政策,很显然会把那些炒房者挤出市场,以后想靠买房持有赚差价?不但收你的增值税,持有的成本也将非常厉害,而且涨得越多持有的成本会不断上升,这给炒房者的压力是非常巨大的。


另外,像过去一两年暴涨的一些并不算稀缺的所谓高档房,房产税对其会形成较大压力。由于其市值过大,未来持有成本过高,这会让一些本来买房的人望而却步。所以,高档住宅未来面临价格压力。


至于现在持有大量住房的个人,未来将会面临巨大的持有成本压力。譬如,在市中心囤积了大量优质住宅的人,由于市中心房价估值很高,那么这些人将会有很高的持有成本。总之,房产税调控的就是持有环节,你持有的房产越多,那么所负担的税负就越高。更为重要的是,为了打压炒房者,国家在立法上很可能会采取累进制、惩罚性的税收政策,也就是说你所持有的房屋面积越大、估值越高,所要缴纳的税负也就会成倍累加,这个成本压力将非常可观。特别是那些通过银行杠杆持有大量住房的人,简直就是灭顶之灾。因为,一旦房价因为房产税而较长时间稳下来甚至下跌,银行的利息加上非常庞大的房产税,一年持有房产的成本可能是房屋估值的六七个点,几年时间可能就会让这些炒房者直接破产。


所以,根据现在的情况,如果手里边持有大量住房,现在房价又处于高位,在占豪(微信公众号:占豪)看来该逐渐出手套现就出手套现了,否则一旦房产税出来的时间节点确认,那么市场很可能会出现集中套现潮,这会给那些原来房价虚高的区域以重大打击,房价可能会从高位往下垮,虽然大的市场环境不可能崩盘,但局部虚高区域的房价下跌可能会让一些人心疼一阵子。至于那些炒房者,还是早点跑路吧,越早越好,以后不要再回来了!

楼市不行了,咱去哪炒?


股市操盘丨今天“年线争夺战”多方小胜,下周一个重要悬念应会见分晓!

上周末我们分析,本周市场最大的悬念就是这波超跌反弹会在哪里遇阻回落,以及二次下探是否展开,我们认为大盘大概率会在3486-3506遇阻回落,最终短线高点就是出现在周四的3486,和我们周三预期的基本一致,之后市场连续小幅下落,今天上证险些跌破年线3442,最低探10天线获得支撑,说明目前多空双方在年线附近还在反复争夺,到今天收盘,多方小胜,但最终究竟谁能占得上风,下周应会见分晓,也决定了下周市场的方向选择。目前看政策面将决定市场后市的强弱,这波下跌主要由政策利空触发,一个“双减”政策一竿子打翻一大片,成为改变市场震荡格局的一块多米诺骨牌,令A股和港股全线重挫,并波及债市和汇市,眼看情况有蔓延之势,管理层果断出手,又很快让市场走出报复性强反,上周五召开的政治局会议向市场传递重要信号,新一轮货币逆周期或将到来,特别是在下半年中国经济下行压力明显加大,以及第三波疫情蔓延全国多个省市的背景下,央行货币宽松政策会逐步强化,在此市场预期下,这一周市场连续反弹,但又面临在3500-3600堆积的数万亿套牢筹码压力,想轻松突破难度较大,还会反复震荡、逐步化解,而下周重点关注的是……

新能源车的三大“超预期”

新能源车概念股现在非常火爆。这个赛道,除了政府政策支持、行业发展加速、爆款车型频发、性能不断提升、智能化信息化等因素以外,还有三个地方不断给人“超预期”:一是新能源车渗透率超预期,二是整个供给改善超预期,三是产业盈利弹性超预期。一、渗透率超预期根据研究,中国、欧洲以及美国这三个主要市场,渗透率提升都在超预期。首先看国内,我们知道,当一个新技术渗透率在达到10%-50%区间时,就会呈现出指数型增长,而不是线性增长。目前,国内整个新能源车渗透率在6月份时候达到13.5%,纯电动大概是11.1%,这就是进入了快速增长的区间。其次看欧洲,欧洲电动车加速主要是补贴正当时,政策给予相当大量补贴。欧洲仍然是以A级车和A0/A00级车为主,一台车补贴就有几千欧元,因此政策推动影响很大。有人会担心欧洲政策退坡,但经过梳理,会发现欧洲各个国家到明年为止大概也只有2-3个国家有退坡,大部分国家都会坚持到2023年左右。同时,欧洲推出了碳排放政策趋严以及2035年全电动车覆盖目标,因此未来仍然会是超预期增长。最后看美国,美国新能源车发展才刚刚开始。之前美国政策是不够支持新能源车行业的,去年美国全年只卖了33万辆新能源车,但今年1-5月份就已经卖了22万辆,我们预期全年至少是……

0806周五操作策略:高点判断不对,我们需要重新来。

昨天我们说了三个逻辑,一个是90分钟的逻辑,一个是120分钟的逻辑,一个是30分钟的逻辑,然后指向了一个时间,就是今天上午的十点,我昨天说的已经非常直接了,直接说今天上午的十点,而今天的最高点是十点零三。三个逻辑都是对的,你在这整个的反弹过程中,你找不到比这更好的逻辑了,比方说30分钟的逻辑,30分钟在这个反弹过程中,有三个顶部序列。第一次我直接否定高点,因为反弹级别太小,对应性不够;第二次我认为是相对高点,还不是重要高点,因为只有30分钟没有其他周期的对应与共振;第三次我认为是这波反弹以来最重要的一次高点,昨天解释了全部推理过程,并且给出了大概高点的时间范围。但交易是一个过程,如果明天或……

股市操盘丨今天上证果然遇阻3486,A股二次回落是否已经开始?

昨天三大指数继续强势上冲,但我们却发现市场已经出现多个不利信号:一是两市量能出现持续萎缩,缩量反弹意味着难以走远;二是周三上证收在最高点3477,已进入3476-3506的重压位,这里不仅是之前上升通道的下轨压力区域,5周均线也在这里,站不上5周均线还是属于空头市场,同时之前大盘在3500-3600连续放出天量,在3500之上堆积了大量的高位套牢盘,不会轻松通过,需要反复消化;三是创业板日线将面临第四次背离的风险。今天看一下上面分析的这三个不利信号,的确成了目前大盘继续上行的“拦路虎”,今天上证正好就是在3486遇阻回落,从下面一张图中也能看出正好止步通道下轨,短线即再向上冲一下,也多半难过3500关口区域;创业板今天差几个点没有创出新高,日线MACD金叉后出现第2根红柱,只要后面创出收盘新高就会出现日线钝化,背离次数越多,意味着短线压力也越大,上证在这里V不上去,那么接下来就要看是否会走出二次下探,如再次跌破年线,将确认二次下探,二次下探有两种走法,一是不跌破3312创新低,则走出第二只“脚”后筑双底回升,二是……

最强热点卷土重来!

周日晚上我说,三季度可能继续小指数比大指数强、科技题材股比传统白马股强。然后,周一、周二连续两天市场表现和我说的相反。不过,市场先生打完我两个耳光以后,今天,最强热点题材和小指数卷土重来了,新能源车ETF大涨近9%,光伏ETF涨8%,半导体ETF涨4%。新能源车ETF,前期本来以为阶段性见顶要开始宽幅震荡,已经做好各项准备,就等着20日均线拐头往下时默默卖出。结果,没给机会,今天再度创出了新高。代表股恩捷股份,上午早早缩量涨停。一般这种领头的缩量板,后市还会冲高。恩捷我是当作新能源车风向标看的。7月16日的时候,恩捷跌停,我说“强势题材的龙头,过去连续快涨不怕是顶,阶段性见顶一般要出现跌停,所以后面要提防宽幅震荡伤人了”。但是没想到,题材实在太强,短短两周多,调整就快速结束。据说,现在已经有客户逼着基金经理买新能源车、光伏和半导体等,不然就……